O zmene podmienok pre poskytovanie hypotekárnych úverov od marca 2017 mala verejnosť možnosť dozvedieť sa postupne z rôznych médií. Niektoré informácie znejú pre bežného občana príliš odborne. Možno práve preto záujemcovia o hypotéky obiehajú postupne banky jednu za druhou v snahe zistiť, či ešte vôbec majú šancu získať hypotéku.
Z reálnej praxe pri riešení hypotéky uvediem 2 konkrétne prípady:
1.Prípad
Začiatkom februára 2017 navštívil našu pobočku pán Juraj. Mal záujem o hypotéku na kúpu bytu. Na svoj budúci byt mal nasporených 10 % kúpnej ceny. Príjem zo zamestnania pána Juraja bol na hranici priechodnosti úveru pri splatnosti na 30 rokov. Spolu dlžníci neprichádzali do úvahy. Vedeli sme, že od marca s príjmom pána Juraja nepochodíme v bankách po zmene podmienok pre posudzovanie výšky príjmu vôbec. Preto sme ponúkli nášmu klientovi úver v banke, ktorá mala splatnosť hypotéky aj na 40 rokov. Tým vyšla výhodná výška splátky pre pána Juraja. Pre banku bol jeho príjem s nižšou splátkou bez problémov postačujúci a klientovi poskytla hypotéku vo výške 90 % LTV. Zhruba do 10 dní už mal pán Juraj kľúče od svojho prvého bytu.
Prečítajte si tiež: Od DNES je náročnejšie zobrať hypotéku. Viete prečo?
2.Prípad
V marci 2017 prišiel iný klient, pán Emil, s požiadavkou vybavenia hypotéky na kúpu bytu. Mal zhodou okolností takmer totožný príjem ako pán Juraj, porovnateľný vek, vzdelanie. Chcel si kúpiť byt v porovnateľnej cene ako pán Juraj. Jeho vlastné zdroje na kúpu bytu boli vo výške 15 % z budúcej kúpnej ceny. Splatnosť novej hypotéky na 40 rokov už od marca nebola možná v žiadnej z bánk. Po prepočítaní nového tzv. stress testu bánk a navýšenia potenciálnej úrokovej sadzby o 2 % sa klasifikoval na maximálne 70 % LTV pri splatnosti na 30 rokov. Hľadali sme riešenie spolu s pánom Emilom. Spotrebný úver z banky, ani úver na dofinancovanie z niektorej zo stavebných sporiteľní neprichádzal do úvahy. A to ani napriek tomu, že úver na dofinancovanie potrieb bývania zo stavebnej sporiteľne je možno rozložiť na dobu 15, resp. až 20 rokov. Príjem pána Emila nepostačoval na splátky ďalšieho úveru. Po dohode s rodičmi pána Emila sme napokon situáciu vyriešili. Chýbajúcich 15 % kúpnej ceny doplatili synovi z vlastných zdrojov. Aj pán Emil už má dnes svoj nový byt. Musíme však čestne uznať, že bez zapojenia rodičov pána Emila by sme jeho cieľ takto úspešne nedosiahli.
Aké sú teda zmeny v poskytovaní hypoték od marca 2017 v kocke?
Prečítajte si tiež: Prečo v bankách stále pribúdajú nové vklady?
1. Obmedzenie počtu žiadateľov, ktorým poskytne hypotéku nad 90 % ale aj nad 80 %
Od marca 2017 banka môže poskytnúť hypotéku nad 90 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti (tzv. LTV) maximálne 1 z 10 klientov. Nebude to klient, ktorý príde do banky ako prvý z desiatich, ale ten, ktorý bude mať najlepší rating, hodnotenie z pohľadu banky. To znamená výšku príjmu, vzdelanie, dĺžku zamestnania, doterajšiu úverovú históriu, atď.
Hypotéku nad 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti môžu banky poskytovať po novom nanajvýš 4 z 10 žiadateľov.
2. Posudzovanie príjmu z 3 na 6 predchádzajúcich mesiacov od podania žiadosti o hypotéku
Je to zásadná zmena predovšetkým pre tých, ktorí majú nové zamestnanie alebo mali zvýšený príjem krátko pred podaním žiadosti o hypotéku. Pre žiadateľov, ktorí majú nové zamestnanie (alebo aj prvé zamestnanie) menej ako 6 mesiacov, sa ich príjem za konkrétne obdobie zamestnania podelí počtom 6. Tým sa podstatne zníži priemerný mesačný príjem žiadateľa. Hypotéka môže byť pre takého klienta buď neprimerane nízka alebo aj bankou zamietnutá pre nedostatočný disponibilný príjem žiadateľa.
3. Finančná rezerva od 5 % (do 06/2017) až do 20 % (od 07/2018) a úroková sadzba + 2 %
Žiadateľovi o hypotéku musí ostať finančný vankúš, čiže finančná rezerva vo výške 5 % z príjmu po odrátaní životného minima. Toto pravidlo platí len do júna 2017. Od júla 2017 postupne až do júna 2018 sa bude zvyšovať až na konečných 20 % od júla 2018.
Zároveň banka pripočíta k poskytnutej úrokovej sadzbe ďalšie 2 %. Čiže ak poskytuje úver napr. s úrokovou sadzbou 1,20 %, uvažuje o splátke hypotéky pri 3,20 % úroku. Pri hypotéke vo výške 80 000 EUR na 30 rokov by bola splátka úveru s úrokovou sadzbou 1,20 % cca 265 EUR, ale pri tom istom úvere s úrokovou sadzbou 3,20 % by bola splátka cca 346 EUR. Pri posudzovaní príjmu klienta vzniká rozdiel 81 EUR. Aj rozdiel v príjme žiadateľa o pár desiatok eur môže teda spôsobiť, že hypotéku z banky nedostane.
Ďalšie zmeny sa týkajú živnostníkov, financovanie apartmánov, lehoty splatnosti nehnuteľností, ktoré nie sú určené na bývanie (napr. chaty), atď.
Naďalej majú záujemcovia o hypotéku možnosť získať aj 100 % alebo aspoň 90 % financovanie svojho bývania prostredníctvom hypotéky. Podmienkou je však splnenie podstatne prísnejších podmienok. Zároveň žiadatelia o hypotéku musia počítať s nižšou pravdepodobnosťou pozitívnej odpovede banky podľa ich želaní ako do februára 2017.
Prečítajte si tiež: Finančná analýza je NUTNÁ na poskytnutie Kvalitnej Služby
Na druhej strane úroky zo spotrebných úverov v ostatnom čase výrazne klesajú. Klienti s dostatočným príjmom ich často využívajú na dofinancovanie kúpy alebo rekonštrukcie kupovanej nehnuteľnosti. Alternatívou spotrebných úverov komerčných bánk je dofinancovanie kúpy a rekonštrukcie kupovaných nehnuteľností úver zo stavebnej sporiteľne. Výhodou úveru zo stavebnej sporiteľne je podstatne dlhšia lehota splatnosti ako spotrebného úveru z banky.
Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Napíšte NÁM alebo AUTOROVI článku.
